2019-01-24
根據各都地政局遷入、遷出資料統計出淨遷入人口數據，東森房屋研究中心統計發現，近六年桃園市成為全台人口吸力最強的都會，最早北部房價偏高是主要推力，讓桃園不僅2015年衝上淨遷入3.67萬人，2016、2017年也達約3萬人的成長，2018年即便略低，也仍然有2.3萬人的水準，穩坐六都人口淨遷入冠軍寶座；桃園市中，去年又以中壢區淨遷入將近4900人最多，接著是桃園區的4542人、八德區3196人、龜山區2115人、楊梅區1925人。
台商回流潮，推升A7、中路重劃區、高鐵特定區房市交易
「過去因雙北房價高，桃園有地緣優勢、房價2字頭較雙北親民，在2014年正式升格直轄市後，人口流入開始增多，……」東森房屋研究中心經理于靜芳表示，桃園市近年機捷通車，加上當地政府近年推動社會福利、工業發展、招商，也對人口遷入有效果，持續吸引雙北市購屋民眾南移、中南部青年北漂族人口流入，在2015年淨遷入達到3.6萬人高峰，讓桃園淨遷入連6年稱霸全台，且平均年齡僅38.6歲，堪稱六都最年輕都會。
「裡面又以桃園區44萬人、中壢區41萬人最多，淨遷入人口量也最高，兩區去年房市交易量每月也有600到700棟水準，中壢區主要交易商圈在青埔高鐵特區、海華商圈，桃園區則集中在藝文特區、中路重劃區與大有、大業商圈，可見機捷、捷運綠線動工效益，確實有帶動沿線房市。」她說。
于靜芳進一步分析，隨著美中貿易戰升溫，台灣大型科技業產線自中國遷回台灣，桃園工業產值超過3兆元，又擁有航空城、亞洲矽谷發展等規劃，自然成為覓地熱門選項，「去年不少台商持續在桃園投資自用工業廠房及土地，尤其以電子業最多，如台達電以20.6億元購入中壢工業區內8千坪土地擴建廠房，廣達電腦投資42.8億元購入龜山區華亞科技園區1.1萬坪土地，……目前包括英業達、仁寶等公司也陸續宣布投資桃園，這股台商回流潮估計會持續帶來人口紅利遷入。」
「桃園不僅工業用地交易熱，去年各重劃區土地開發、推案量也出現熱潮。」根據最新實價登錄資料，她指出，桃園市2018年的「億元以上」土地交易達184件，其中龜山區、桃園區、中壢區共占115件最多，「最主要還是那邊有地有人，對於人力需求大的產業來說，具有吸引力。」
值得一提的是，在就業機會增加的情況下，桃園市住宅市場也受到拉動，于靜芳說，當地去年預售推案量達到4千戶，主要都是鎖定首購族、首換族，「其中，龜山A7重劃區、中路重劃區、高鐵特定區等三大重劃區都是交易熱區，產品以中小坪數為主，總價多落在500萬到800萬之間。」
近六年六都淨遷入人口。（製表／王子承
此外，台中市的成長趨勢也相當顯著，先在2015年達1.43萬人高峰，接著2016年站穩1.4萬人，2017年也有1.2萬人水準，去年淨遷入則將近1.13萬人；新北市過去因房價高漲，自2014年開始人口連年縮減，2015年甚至達縮減超出1萬人高峰，直到去年首度呈現正成長，淨遷入超過4千人；反觀台北市2013年、2014年人口仍呈現正成長，2015年開始人口不斷流出，且持續擴大縮減，2017年減少超過2萬人，去年也到達1.96萬人，成為六都人口縮減最多之地；高雄市去年縮減近2千人。
對此，于靜芳解讀，台中市在台74線快速道路通車、台中軟體園區進駐等建設議題，不僅吸引大量就業人口紅利，也是台商回流進駐重點都會，過去台中市2017年整體人口約278萬人，去年2018年不僅突破280萬人，更首度超越高雄市277萬人，其中以北屯區、太平區人口增加最多，光兩區就占全市淨遷入人口五成比例。
台北市人口流失最嚴重
「自住、首購客主要青睞重劃區，北屯區有廍子重劃區貢獻，光北屯區人口淨遷入3647人，占台中市全市淨遷入約三成，……太平區也有新光重劃區、太平產業園區話題，帶動淨遷入人口暴增2060人，且受惠人口紅利，周邊新建學校，更拉抬新案、中古屋行情，新案開價達2字頭，去年台中市交易量將近4萬棟，其中超過3千棟的有北屯區、西屯區、南屯區、太平區。」她補充。
至於新北市去年首度逆勢成長4千人，于靜芳表示，新北市政府拚青年宅政策、衝400萬人口大關，祭出入籍抽獎活動，加上淡水輕軌通車、環狀線開通在即，在自住客市場下，房價持續修正，中小坪數產品為銷售主流，板橋、中和、新莊為人口前三名，每月遷入數據都有800到1000人，是人口移入重鎮，「目前新店央北、土城暫緩、板橋北側、三重仁義重劃區及環狀線周邊房市熱，估計未來2到3年有機會推升人口淨遷入破萬。」
反觀高雄，她指出，去年整體淨遷入呈現縮減2千人，整體人口下修至277萬人，顯見北漂現象嚴重，雖九合一大選後變天，讓高雄去年12月整體看屋人潮、人氣大增不少，但進場仍是少數，近期房市交易量還未大幅成長，目前以鳳山、三民、楠梓區為主要熱區，「不過，高雄平均房價也多在1、2字頭，相對北部低，韓流喊拼經濟、觀光活水政策，今年上半年是不是能帶動當地觀光人潮，進而催生房市、店面交易，值得觀察。」
「台北的話，主要還是房價過高，雖然近年價格開始修正，但多數自住客還是往新北、桃園去，如果人口持續流失，在自住市場下，北市房價應該會持續修正，抗跌區域可能就價格持平，……沒有人就沒有量，價格自然會修正，只是視區域會微幅不同而已。」她說。
沒有留言:
張貼留言