◎ 林健正 2025/8/12
從台灣近期的幾項關鍵數據來看，一個嚴峻的社會現實正浮現：年輕人的居住困境，已成為影響國家未來發展的核心問題。當房價所得比居高不下、青年住宅自有率與全國平均值有巨大落差，甚至連帶影響生育率時，政府若不積極介入，這個問題恐將演變成拖垮台灣經濟與社會穩定的隱憂。
首先，讓我們檢視幾項關鍵數字，包括房價所得比、青年住宅自有率以及生育率等。 首先，2024年房價所得比高達10.8倍，這意味著一般家庭需要不吃不喝近11年才能買得起房。這不僅遠超過國際上公認的合理範圍（3至5倍），更顯示房價與薪資的脫鉤已到臨界點。
其次青年住宅自有率僅約20%，遠低於全國平均84%，這個高達64個百分點的落差，直接揭示了年輕人與中高齡世代在財富與居住條件上的巨大鴻溝。當多數年輕人仍在租屋市場掙扎時，他們如何能安心規劃人生？
再者，2023年我國的生育率跌至0.87人，遠低於人口替換水準之2.1人。不及維持人低生育率的成因複雜，但高昂的房價與居住壓力，無疑是其中最關鍵的推手。當年輕人連安穩的住所都難以擁有，成家與生子的意願自然會大幅降低。
這些數據彼此互為因果，構成了一個難以打破的惡性循環，高房價與高租金壓迫年輕人的經濟，使其購屋能力與意願降低，進而導致成家與生育的猶豫，最終影響到國家的未來人口結構與產業人才穩定性。
青年合宜住宅：破局的關鍵
面對如此困境，僅僅靠市場機制已無法解決。政府必須扮演更積極的角色，而「青年合宜住宅」正是破除困局的一帖猛藥。此方案的核心精神是政府直接興建住宅，提供年輕家庭可負擔的住房，讓居住回歸其基本價值，而非被視為投機炒作的工具。
過去，政府曾透過國宅政策、眷村改建、軍公教輔建等方式，直接興建大量住宅。雖然部分承購戶轉手套利的現象引發爭議，但也正突顯出興建成本與建商售價之間存在巨大的落差。這些經驗證明，政府若能直接興建，不僅能夠健全房屋市場，適量的住宅庫存量更能對市場房價產生制衡作用，達到穩定房價的政策目標。
相較於透過提高利率及限貸等金融手段，政府直接興建住宅更能精準地達到政策目的並減少副作用。金融手段雖然能抑制房市，但往往會傷害到無辜的首購族，使其購屋門檻更高。然而，政府直接興建則能同時掌握房價與通路，決定要賣給誰以及誰可以買，精準地將資源分配給最需要幫助的年輕家庭。
確保政策公平性
任何好的政策都需有嚴謹的防弊機制，以避免資源被濫用。為確保「青年合宜住宅」能真正幫助到有需要的年輕人，其首要在於嚴格的申請資格，設定明確的年齡、家庭所得、首購資格等門檻，優先提供給35歲以下結婚生子無自用住宅的年輕夫婦，確保資源分配給最需要的群體。
其次，有必要延長所有權閉鎖期，規定承購人在一定年限內（例如10-15年）不得轉售。若因特殊原因必須轉售，政府應有優先以原價回購的權利，杜絕投機者從中牟利。
總結而言，解決青年住宅問題不僅是居住正義的體現，更是維繫社會穩定與國家發展的關鍵。相較於治標不治本的新青年房屋貸款措施，政府應大刀闊斧推動「青年合宜住宅」，並輔以完善的防弊機制。此舉不僅能為年輕人打開一扇希望之窗，更能從根本上扭轉困局，為台灣的未來奠定堅實的基礎。
（作者為國立陽明交通大學退休教授、台灣產業科技推動協會副理事長、台南市樹谷園區產業協進會秘書長 ）
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