西門町強復甦4》萬華都更、危老量能居末段班...台北最老行政區 重建之路北熱南冷

2024/03/13 17:00

 矗立在中華路1段,1棟樓高28層的嶄新大樓,最近成為西門商圈熱門聚餐住宿的地點。這棟台北中華大樓在2年前完工,是國內不動產投資信託基金藉由都市更新進行資產活化的首例。這個案例翻新舊城區風貌,串聯中華路林蔭大道及漢中街西門徒步區,形塑了區域指標性的商業場域。

現況》翻開都更成績單 萬華敬陪末座

西門商圈所在的萬華區,是台北市發展最早的區域,也是目前「最老」的行政區。近年都市更新及危老重建興盛,台北中華大樓卻是西門町少見都更成功的案例。根據內政部統計,萬華超過40年老屋占比高達64.32%,10年內新屋甚至連10%不到,僅占6.52%,全區平均屋齡41年,比全市平均屋齡37年還要老舊。

按理說老屋多、重建需求迫切,萬華區都更危老案應為數不少,不過攤開北市都更處統計數據來看,截至1月底為止,萬華都更報核67件,核定件數333件,僅有全市6%核定量,僅次於內湖,排名倒數第2;至於危老核准案有61件,占全市危老案913件的6.5%,無論都更或危老的量能,都是敬陪末座。

優勢》北萬華誘因較大 開發商力拚整合

萬華區都更危老量能位居末段班,背後一大原因是南、北萬華立地條件懸殊,都更冷、熱程度就像兩個世界。財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成指著地圖說,北萬華西門商圈這一帶,有不少開發商自行劃定更新單元進場整合,主要鄰近台北車站受惠於「西區門戶再造計畫」重大利多加持,加上土地使用分區為商四,土地深具都更重建效益。



但是和平西路以南,鄰近西藏路、中華路2段、青年公園一帶的南萬華,公劃的更新地區無論數量或面積是北市之冠,但民間能動的案子並不多,都更核定案更是少。

早年,西門地區被劃設為大商業中心,西門町周圍一帶皆屬高強度的商四土地,容積率達800%,圍繞西門商圈周邊,過去曾有「全坤雲峰」、「全坤威峰」、「都美豔」、「榮耀西門」等都更案陸續完工,近期則有「新碩華悅」、「岳泰豐鼎」、「興洋君冠」等案。

雖然有開發商願意進場整合,但在萬華區談重建,較其他地區更不容易。在地12年的永慶房屋西門直營店店長馮長昊表示,西門町周邊一直有在談都更,但老屋主以長輩居多,對都更較具抗性;一是都更時間漫長要等上5~10年,二是多半不願意搬離現有熟悉的環境。過去「榮耀西門」曾有意整併從漢中街到西寧南路整個街廓,無奈最後只能從1000多坪,砍到剩400多坪。

而近期即將推案「興洋君冠」,鄰近西門町電影街,基地面積約400多坪,將更新重建為地上22層地下5層大樓,預計總銷43億元,不過中間歷經5年都更程序審議、4年公私協調代拆,最終才圓滿更新。

至於危老指標案為冠德建設「萬華直興段」,整合面積近600坪,為區內最大面積危老案,鄰近康定路、內江街口,原始建築存有近百年的4連棟日式紅磚屋,去年拆除動工興建。馮長昊說,那塊地在他來西門之前就荒廢了,整合迄今也有十幾年。

所幸,西門商圈精華地段一直以來都有開發商出手購地整合,像是皇翔相中中華路1段、長沙街口的精華角地,前後砸了近13.6億元、買下近200坪的土地;近年也有內江街4棟老建物以4.6億元被開發商收購,顯見看好這一區都更危老重建的潛力。

劣勢》南萬華房價低、地權亂 重建難

然而,相較於北萬華的熱絡,南萬華猶如都更熱潮外的邊緣地帶。丁致成點出南萬華民間開發商進場意願低落的2大原因。一是過去數十年來政府所蓋的公共住宅、整建住宅、出租國宅、軍眷村大多集中在此,普遍印象這裡多是環境窳陋、低收戶入居多,加上房價不高,缺乏開發誘因。

二是地權複雜度高。萬華每一塊土地幾乎都有故事,碰上文化資產、歷史建築保存問題比其他行政區機率高,更不乏傳承數代的土地資產,演變成一塊小小土地就有數百人持分,像是家族歷史古蹟、祭祀公業等,整合開發並不容易。

特別的是,自日治時期就成立的台北仁濟院,整併了清代以來的公益慈善組織。過去因不少名門望族捐錢、捐土地,台北仁濟院擁有西區一帶大量土地資產,但內部對參與合建或都更的看法仍然保守,少有土地參與重建,也成了難以推動老屋翻新的阻力。

▲過去由政府興建的各式住宅,多群聚在南萬華,面臨屋齡老舊及建物窳陋亟需重建的難題。
▲過去由政府興建的各式住宅,多群聚在南萬華,面臨屋齡老舊及建物窳陋亟需重建的難題。

2018年,北市府新增萬華區九處公劃更新地區,面積78.08公頃,範圍多集中在南萬華一帶,包括艋舺大道兩側、大理街周邊、西藏路萬大路周邊暨南機場2期整建住宅,以及捷運加蚋站周邊,希望提高容積獎勵加速更新意願,然而民間都更腳步仍是緩慢。

近年,台北市府也投入公共建設,期望帶動周邊發展,主要包括建設萬大線捷運、興辦社會住宅、市場改建及推動公辦都更等4大部分,當中整建住宅又以南機場整宅、西園整宅為重點項目。

北市都更處主任祕書謝明同表示,目前南機場整宅分為7處更新單元,朝向由政府輔導居民自辦為方向,分期分區輔導居民成立更新會,進展最快的會是去年底公開招商的單元三。另外,西園整宅過去以來沒有重大的都更進展,近期則因「公辦都更7599專案」推動,明顯感受到住戶都更意願提升,只是推動上仍需要時間整合。

解方》創造新產業 可望吸引開發量能

從數字來看,相較於其他行政區,萬華都更腳步未能加快,丁致成認為應從根本問題解決。他指出,一個區域沒有都更動能,代表政府提供的重建誘因讓民間無感,即使是提高容積獎勵,但在一個區域沒有價值,也發揮不了作用,尤其是萬華屬於弱勢地區,相較於房價高的大安區,建議政府還可再投入更多政策工具和誘因,引進民間投資。

其中,最關鍵的解方還是要創造新產業和提高就業機會,台積電建廠就是顯著振興區域發展的成功案例。因此要提振萬華這一區域需要的新產業,綜觀北市12個行政區,南港有經貿園區、內湖有內湖科技園區、信義有金融百貨聚落,萬華如果能培植新產業,民間開發量能自然就會流入。

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