國土計畫法實施前的「最後機會」：農地變更即將終結

 2023 年 6 月 12 日

國土計畫法將於 2025 年 5 月 1 日正式實施，意味著長達近 50 年的區域計畫法即將進入尾聲。根據國土計畫法的體系，未來土地使用分區將無法進行變更，只能透過申請同意使用或取得使用許可來進行特定用途。這也代表著農地轉變為建地或特定目的事業用地的歷史即將結束。目前在新法實施前的這段時間，將成為計劃進行農地變更的人的「最後機會」。在未來的民國 114 年 5 月 1 日之後，現有都市計畫內土地和國家公園土地仍將受到都市計畫法和國家公園法的管制，但非都市土地的區域計畫法及相關子法將停止適用，改由國土計畫法全面管理。因此，農地必須在 114 年 4 月 30 日之前完成變更（非掛件），才能享受農地變更所帶來的符合土地使用需求、建蔽率提高以及土地增值的好處。

國土計畫法將於 114 年上線

國土計畫法於 104 年 12 月在立法院三讀通過，旨在確保國土安全、保護自然環境和人文資產，促進資源和產業的合理配置，強化國土整合管理機制，並修復環境敏感和受破壞的國土地區，以實現國家的永續發展目標。這項法案的實施將取代現行規範非都市土地的區域計畫法。藉由國土計畫法的上路，我們將建立更完善的國土管理體系，維護國土資源的可持續利用，並保護我們珍貴的環境和文化遺產。功能分區之劃設及土地使用管制，主要分成以下四個部分：

1. 國土保育地區：根據天然資源、自然生態或景觀、災害及其防治設施的分布情況，進行劃定，包括高山、淺山、河川、海岸、河口濕地等區域。
2. 海洋資源地區：根據內水與領海的現況和未來發展需求，劃定海洋資源的保育利用區域，考慮原住民族傳統使用、特殊用途以及其他使用等因素，例如海洋與近岸海域等。
3. 農業發展地區：根據農業生產環境、維護糧食安全的功能以及重要農業改良設施的投資建設情況，劃定農業發展區域，包括優良或良好農地、農村人口集居地區、山坡地農業生產土地、都市計畫農業區等。
4. 城鄉發展地區：根據都市化程度和發展需求進行劃定，包括都市計畫區、非都市土地開發許可案件、原民地區鄉村區等。

國土計畫法旨在透過重新劃分土地，持續推動發展和保護，確保土地的永續性。在這個轉換過程中，政府會盡力保障民眾的基本權利，但同時也以維護土地倫理為主要目標，以建立更緊密且永續的國土空間，提供民眾優質的居住環境。目前，國土計畫法正進行第二階段的進度，地方縣市根據中央的原則，進行邊界調整和錯誤修正，並預計在民國 114 年 4 月 30 日前公告「縣國土功能分區圖」。預計於民國 114 年 5 月 1 日正式實施新法。

提升土地使用價值 ! 請把握時限 !

農地地主有機會將農地變更為建地、露營場、長照中心、休閒農場或太陽能光電場等特定用途，但需符合相應的條件。相較於變更使用分區（土地面積 2 公頃以上），變更使用地編定（土地面積 2 公頃以下）的程序較為簡單且時程較短，通常需要約 1 年半至 2 年的時間。考慮到國土計畫法全面施行的時間尚餘約 2 年，現在是農地進行最後一次變更的機會。

農地變更後的用途相當多元化，包括農產品或水產品集貨與運銷場所、廢棄物清理設施、土資場、運動場館、社會福利設施、宗教建築、長期照顧服務機構、寵物生命紀念設施以及特定工廠設施等。透過變更，可以大幅提升農地的使用價值。

特別是隨著台灣步入超高齡社會，長照機構成為未來急需的設施。如果能在國土計畫法全面實施之前抓住機會，將農地變更為特定目的事業用地，不僅符合未來需求趨勢，還能大幅提升土地價值，充分發揮土地的潛力。農地地主絕不能錯過這最後的機會，否則將失去相應的權益。抓緊時機，讓土地發揮最大效益！

如果農地想要進行變更，轉為建地或特定用途使用，有以下三個要點需要注意。

第一：確認該土地不位於第一級環境敏感區，例如特定水土保持區、水庫蓄水範圍或優良農田等地。

第二：最好是基地靠近8米以上的計劃道路或現有巷道，這樣有利於交通便利和發展的便利性。

第三：如果基地位於山坡地，則在進行變更編定之前，需要取得水土保持完工證明書，以確保在土地變更後的保持水土的安全性。這些是農地變更的重要條件和程序，需要遵守相關的法規和要求。