◎ 蕭家淇 2016-05-23 06:00
自由廣場》副都心進步開發模式
自由廣場》副都心這個迷思
土地正義是新政府的訴求，也是很多社會團體的運動目標，當我看到多數地方首長，都追求副都心，新市鎮及新開發區政見，如新莊副都心，烏日高鐵副都心，豐原副都心，雙港海線副都心，南台南站副都心，航空城等，不禁令人擔心在人口縮減時代，是否仍有必要追逐大量住宅區的開發，掠奪大量農民耕地。
日本東京大學一群學者，早在很多年前就已著手研究在人口縮減下的都市政策。東京自1958到1982年，共規劃了七個副都心，包括新宿，澀谷，池袋，臨海，上野淺草，龜戶及大崎等。但自1982年後，規劃重心己由副都心轉為都市更新了。過去我在地方政府及中央單位，擔任都市規劃及發展工作已經數十年，主持過無數次全國各地方的都市檢討審查，每次我都會問自己，也問地方政府，究竟臺灣這塊土地，還需要多少住宅區，還需要增加副都心嗎？
照常理來說，人口數與住宅區，是一個供需的議題。台灣的人口，推估從2020年開始，會逐漸減少，高峰總人口是二千三百五十萬人，但是到了2060年時，人口將會減少至一千七百多萬人。需求決定供給，準此推估，未來我們的住宅用地需求，應該不致於一直要增加才是。全國目前都市內住宅區總面積約六萬五千四百公頃，如果以都市人口一千八百多萬人來推算，每人大概可以分配到十坪多住宅區。由此可見台灣住宅區存量充足，這還不包括商業區土地。
臺灣都市化比率約八成，和許多先進國家類似，如果我們再以台灣的都市住宅區土地及非都市建築用地來推估，全台灣約可住下三千二百萬人。而且台灣人習慣住商混合，商業區有一半是住人的，如果我們把商業區面積八千公頃的居住人口再加上來，臺灣目前的城鄉規劃可以容納人口達三千五百萬人。當人口數的消長與住宅區需求漸行漸遠時，都市政策的調整與檢討，就益顯迫切。
都市的住宅用地斷增加，會導致人口向郊區移動，即出現相對分散化現象（relative decentralization),如果人口再繼續移出，會成為絕對分散化（absolute decentralization),最後市中心會沒落空洞化，大家移往新開發區，即變成反中心化的城市（counterurbanization),導致居住環境品質下降。我看到在人口縮減的趨勢中，仍有縣市長喊出打造副都心的計畫，口號很響，卻令人擔憂。
日本與臺灣一樣，面臨到少子化的議題，但日本早已未雨綢繆在硏究人口縮減化時之住宅政策，包括用地分區調整、區位重劃等等，他們看見未來，審時度勢以防都市政策和現實脫勾。日本可以做為我們的借鏡，個人認為臺灣地方政府要檢討增加住宅區面積時，應該相對減少已存在的住宅區土地，如變更作商業、產業專用區或公共設施，以避免都市無限制漫延。
我國的都市計畫審議採二級制（鄉鎮市為三級），除少數特定區外，皆由地方政府提出，經該縣市都市計畫委員會審查，而最後把關責任皆落在內政部的委員會上，但當開發主義至上時，會有多少把關效果，值得關注。只是當我們已經可以預期未來台灣人口會下降，地方政府卻仍然不斷增劃住宅用地的需求及開發副都心之主張，我們不禁要問，縣市長還要繼續執行開發副都心或新市區的政見嗎？
（作者為行政院前政務委員）
劉曜華2016-05-24 06:00
前政務委員蕭家淇日前為文指出，在人口縮減時代，是否仍有必要追逐大量住宅區的開發、掠奪大量農民耕地，他除了質疑各地方提出的副都心計畫合理性外，也具體建議地方政府要檢討增加住宅區面積時，應該相對減少已存在六萬多公頃住宅區土地，變更作商業、產業專用區或公共設施，以避免都市無限制蔓延。
蕭前政委文章存在若干盲點，值得細究。首先，土地開發本有先後順序，當上一代已將可發展用地超額劃設之際（overzone），後來的土地開發者是否只能就既有庫存土地提出開發申請，進而創造既有土地持有者的特權身分，這是一個有趣，但是較少被討論的規劃課題。如果超額劃設的成果是合理的房價，蕭前政委的說法可能還有可信度，然而，現實是，部分都會區高房價現象與一般民眾的購買能力已經長期沒有交集。如同探討台灣住宅存量與社會住宅政策時，現有的百萬戶空餘屋總被拿來做為政府不應輕易投入新社會住宅興建之說詞，這種論述在本質上犯有一廂情願的錯誤，私人住宅商品並非公共財，無法被任意支配去化之。同樣的，住宅區超額劃設並沒有創造合理房價市場，更沒有嚇阻土地飆漲現象。
其次，如上述，蕭前政委指出人口數與住宅區是一個供需的議題，在高房價的前提下，他的說法有倒果為因之嫌，導致既得利益者繼續享有先來先贏的優勢，既然上一波炒作者已將各地地價與房價哄抬至此，任何禁限政策反而會引來更多違法設施，對現況問題解決毫無幫助。舉例而言，充斥農業區的未登記小型工廠在某種程度，即是工業區庫存土地持續高漲的附帶犧牲品。
基於此認知，檢視副都心計畫之有效性實不應放在是否釋放更多住宅用地等枝節，深究各副都心計畫是否透過有效策略紓解不正常房價現象（包括社會住宅用地的提供）、農地工廠化問題、及空間分散化現象才是重點。
烏日高鐵特定區，是台中三大副都心之一。（資料照，記者黃鐘山翻攝）
以台中市提出的三大副都心計畫為例，烏日、豐原及雙港之發展主軸以設定地上權之產業用地為主，商業為輔，住宅用地供給並不在擴大之列（僅為取得關鍵性公共設施之配套策略）。其次，三者皆為TOD大眾運輸導向之副都心特區，烏日三鐵共構、豐原鐵路捷運化及雙港輕軌捷運網皆以沿線車站區為主力，避免重複汽機車依賴之發展模式。
蕭政委的訴求來的有點晚、有點怪，與其在後國土計畫時代來臨之際，訴諸學理進行由上而下之限縮式管理，個人期待有關地方政府能夠在正確規劃理念指導下，務實地面對在地問題，在副都心計畫提出進步的開發模式，藉以壓低土地開發成本，創造更多只租不售產品，這才是根本解決都市空間極化與分散化的有效作為，尤其是地價尚未全面高漲的中南部地區。
（作者為台中市政府市政顧問）
中市府與高鐵招商投資健康產業專區
盧金足／台中報導
為吸引在地優勢產業投資高鐵台中站產業專區，加速烏日副都心建設，市府與交通部高速鐵路工程局共同舉辦高鐵台中站產業專區招商座談會，市府說明「康健體驗產業發展計畫」與「烏日副都心計畫」，高鐵局強調高鐵站第二產業專區周邊發展潛力，盼藉由高鐵、台鐵、捷運三鐵共構、臨近彰化新都心、物流園區、會展中心等投資優勢，發展成新興產業聚落，創造龐大經濟收益。
市政經發局與高鐵局舉辦「高鐵台中站產業專用區地方優勢產業」招商座談會，吸引國內外自行車零組件、工具機零組件、成衣業者、運動器具產業等廠商參加，針對產業專區土地承租開發機制、當地發展優勢及市府投資獎勵方式等議題進行討論與交流。
市府副祕書長郭坤明表示，高鐵台中站周圍地區未來將打造成烏日副都心，不只為中彰投地區廠商投資熱區，因其處於台灣中心的地理特殊位置，更可成為台灣的發展樞紐。去年許多大型企業已嗅到商機紛紛進駐，包括國泰人壽及永聯物流在該區共同開發「物流共和國台中園區」，新光人壽興建銀髮住宅與訓練所、林新醫院及大型購物中心也將計劃進駐，顯示其經濟發展潛力無可限量。
「人流、物流都來，金流就來！」工商投資策進會總幹事黃望修表示，高鐵台中站區發展最大優勢就是交通便利，目前「物流共和國台中園區」正開發中，再加上未來周邊蓋建大台中會議展覽中心，預期可結合展覽、物流、商務、休閒娛樂及康健體驗等五大產業，吸引更多優秀人才與廠商進駐，為民間創造鉅大經濟收益。
「到站就可抵達辦公室！」高鐵局第5組組長陳慧君表示，高鐵台中站運量逐年成長，去年進出站總人數達到1888萬人，與高雄不相上下，僅次於台北，此次與台中市政府合作招商，將第二產業專區，114、116、117與118等四塊土地，打造成產業專用區，盼藉由交通便捷、會展中心及物流產業發展等優勢，吸引民間優勢產業進駐投資，讓鐵路沿線成為廠商辦公室匯聚之地，形成前景看好的產業聚落。
此外，市府正規畫推動「康健體驗產業發展計畫」，選定台中市優勢產業「自行車產業」及「運動器材產業」為主軸，藉由辦理「世界運動用品產業聯盟」產業交流論壇，同時結合台中自然生態、知名夜市商圈、藝文場所等觀光資源，舉辦單車嘉年華、自行車台中週等活動，創造優勢投資空間，輔導運動健康相關廠商投資台中。
郭坤明指出，市府將首次舉辦奧運層級的2019東亞青運動會，其所帶出的運動經濟，除了洲際棒球場運動休閒園區等運動場館建設之外，更具有機能醫療、運動穿戴裝置等發展潛力，因此市府推動「康健體驗計畫」，邀請運動健康相關產業廠商投資台中，盼吸引國際優勢產業進駐，並輔導中部在地產業與國際接軌，打破台灣悶經濟。
經發局表示，此計畫將分三年進行，日前已取得中央支持，未來將編列經費900萬元，作為國際行銷與產業輔導協助之用，且每年都將舉辦計畫說明會，聽取業者意見，盼帶動台中產業多元化發展，甚至刺激產業升級轉型，創造大台中地區無限商機。
業者詢問關於土地開發承租條件與廠商投資退場機制等問題；此外，也有業者認為高鐵台中站周邊地區公告地價過高，連帶影響租金，建議市府加以調整。
高鐵局表示，土地承租開發機制等問題尚研議中，今日參酌廠商意見後將加以研議；關於投資退場機制，雙方簽訂合約時，可協商創造彈性空間，若遇不可抗力因素，導致投資失利，雙方也可解約，不會讓投資業者權利受損。
市府則指出，公告地價每三年視情況調整，今年較高主要原因為往年台中公告地價相較市價而言，在六都中皆為最低，為配合內政部公告土地現值為市價9成的政策目標，因此接受中央建議加以提高。今日聽取業者意見後將審慎研議，尤其訂定產業專區與一般商業區地價考慮條件不同，將多站在中小企業角度思考，務必讓業者投資得到該有的保障。
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