高二第三冊L3東北亞補充資料~26年前的東京樓市是如何"崩盤"的？

地產總裁內參 于 2016-3-9 01:27 發表
   

所謂房產泡沫：脫離自住需求，杠桿性房產泡沫是最惡性的，日本東京樓市就是這樣崩盤的。2，泡沫外因：日元升值後日本政府推行寬鬆貨幣政策，導致流動性大量過剩，資金進入股市和樓市，3，泡沫下的「土壤」：流動性嚴重過剩後賣掉東京可以買下整個美國，但問題是日本的樓市城鎮化已經74.5%基本完成地產規模建設，人均住房套數超過1，且房地產市值\GDP竟然超過200%，脫離的房地產的自住需求，而且實體經濟支撐不了資產價格上揚。4，泡沫破裂：政府發現困局，收緊貨幣政策，刺破了樓市泡沫，帶來地價暴跌，最終帶來經濟十年蕭條。

來源：每日經濟新聞\雪球

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您知道嗎，資產泡沫嚴格意義上說有四類。分別是：無信貸泡沫的股市泡沫、信貸推動下的股市泡沫、信貸增長均衡的房產泡沫、杠桿型房產泡沫。經濟學家研究得出的結論是，第四種資產泡沫，即杠桿型房產泡沫是最惡性的。


通過分析，經濟學家發現，經歷了杠桿型房產泡沫的經濟體若要從衰退中徹底復蘇，通常來說，在泡沫破裂後，平均需要五年時間。上個世紀90年代的日本就提供了一個教科書式的案例：當時日本房地產泡沫破裂後，國內經濟長期處於蕭條狀態。那個時候，日本經歷的正是「最惡性」的杠桿型房產泡沫。

一、鼎盛期：賣掉東京就可以買下整個美國

日本樓市究竟是如何走到這一步的呢？在弄清這個故事前，先來簡單了解下二戰日本樓市整體發展趨勢。


1,30年日本6大城市地價上漲56%

當時，日本經濟從廢墟上開始快速發展，土地價格保持較高增長。根據日本不動產研究所數據，從1960年至1990年的30年間，日本六大城市地價上漲了56.1倍。30年裡，地價飆升了三次，分別對應1961年、1973年和1990年。不過，前兩次大漲時，日本國內經濟同期處於8%以上的高增長時期，因為有基本面支撐，並沒有形成泡沫，而第三次則迥然不同。

2，廣場協議後日元急速升值，日本國內寬容貨幣政策

故事還要從1985年9月說起，當年發生了一件足以載入史冊的大事，影響之深遠，爭議之大。1985年9月22日，世界五大經濟強國(美國、日本、德國、英國和法國)在紐約廣場飯店達成了著名的「廣場協議」。當時，因美元匯率過高，造成大量貿易赤字，陷入困境的美國與其他四國發表共同聲明，聯合幹預外匯市場，使美元對日元及馬克等主要貨幣有秩序性地下調，以解決美國巨額貿易赤字。此後，日元迅速升值，1985年9月，美元兌日元在1美元兌250日元上下波動，協議簽訂後不到3個月的時間裡，日元兌美元迅速升值到1美元兌200日元左右，升幅達20%。由於匯率的劇烈變動，由美國國債組成的資產發生帳面虧損，大量資金為了躲避匯率風險而進入日本國內市場。

3，金融緩和政策催生過剩流動資金，導致土地與股票暴漲

1985年到1986年間，在日元急速升值背景下，日本企業國際競爭力開始降低，日本政府為了補貼受到打擊的出口產業，實行金融緩和政策，進而催生了過剩的流通資金。與此同時，日元的升值也助推了國內濃厚的投機氛圍。這種投機熱情在股票和土地交易市場集中暴露出來。

而土地更是受到所謂「土地不會貶值」的神話影響，以轉賣為目的的土地交易量增加，地價開始上升。20多年前的日本，總是能聽到日本人頗為自豪地說：「你知道嗎？如果把東京的地皮全部賣掉，可以買下整個美國！」

此話不假。當時東京23個區的地價總和確實達到了可以購買美國全部國土的水平，而銀行則以不斷升值的土地作為擔保，向債務人大量貸款。地價上升也使得土地所有者的帳面財產增加，刺激了消費欲望，從而導致了國內消費需求增長，進一步刺激了經濟發展。當時的日本就是「不差錢！」

二、崩盤時：房地產市值占GDP比重一度高達200%

　　

1，地價暴漲，但住宅建設量達到高峰，脫離自住需求

然而，被熱錢沖昏頭腦的人們，卻忽略了一個冰冷的現實：從1974年起，日本城鎮化率已達到74.9%時，日本住宅建設量達到第一個高峰，1987年再創新高。從住房飽和度看，1968年日本戶均住房套數首次超過1，意味著住宅短缺時代已經成為過去式。

• 反觀1961年和1973年的兩次地價大漲，均處於國內住宅需求旺盛時期。
  
  
• 第三次地價大漲，則脫離了自住需求的有效支撐。
  
  

2，過剩資金繼續進入土地和股票

1986年，日本出現了短暫的經濟衰退，出於對日元升值的恐懼，從1986年 1月到1987年2月，日本銀行連續五次降低利率，將央行貼現率從5%降低至2.5%，這一水平不僅為日本歷史最低值，在當時世界主要國家中也是最低。過度擴張的貨幣政策，造成了大量過剩資金。

在市場缺乏有利投資機會的情況下，過剩資金通過各種管道流入股票市場和房地產市場，造成資產價格大幅上漲。1986年~1990年，東京、大阪等六大城市的價格指數平均增長了三倍以上。一言以蔽之：上世紀80年代中後期，日本樓市本已處於供過於求的狀態，在越來越多資金的瘋狂湧入下，樓市供求失衡進一步被打破，資產泡泡越吹越大。

國際上對界定房地產泡沫，有一個重要的指標，即房地產市值與GDP的比值，如果房地產的市值過大，遠超過GDP，那麼就形成了泡沫。美國次貸危機爆發時，這一比值上升到了172%，隨後釀成了史無前例的金融危機。日本樓市泡沫破裂時，國內房地產市值是GDP的2倍。

以下圖為例，藍色線條是東京房地產市值占GDP比重的走勢圖，可以看到1988年時，單是東京地區這一比值已經達到140%以上，泡沫程度可見一斑。

1989年，日本泡沫經濟迎來了最高峰。當時日本各項經濟指標達到了空前的高水平，但是由於資產價格上升無法得到實體經濟的支撐，日本經濟開始走下坡路。

3，資產價格杠桿性上升得不到實體經濟支撐，政府貨幣政策收緊

感受到壓力的日本政府，決定改變貨幣政策方向。1989年至1990年，日本銀行五次上調中央銀行貼現率，從2.5%上調至6%。同時，日本銀行要求所有商業銀行大幅削減貸款，到1991年，日本商業銀行實際上已經停止了對不動產業的貸款。

中央銀行刻意挑破泡沫，但過於急劇的貨幣緊縮加速了資產市場的崩潰。

貨幣政策的突然轉向首先挑破了日本股票市場的泡沫，1990年，日本股票價格開始大幅下跌，跌幅達40%以上，股價暴跌幾乎使所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。緊跟其後，日本地價也開始劇烈下跌，跌幅超過46%，房地產市場泡沫隨之破滅。

泡沫經濟破滅後，日本出現了長達10年之久的經濟衰退。

作為1980年代的世界第二大經濟體(1978年時超過了蘇聯)，日本結束經濟起飛後快速躥升之勢，逐漸演變為緩慢增長、停止增長乃至嚴重衰退，到了1990年代中期又經歷貨幣快速貶值，從此一蹶不振，泡沫經濟破裂、崩盤，十餘年未恢復元氣。

三、高位下的「中國樓市PK日本樓市」

可以毫不誇張地說，日本樓市泡沫引發的長達數十年的經濟衰退，已成為全球其他國家竭力回避的一個錯誤示範。今日中國一線城市房價暴漲，過度寬鬆的貨幣政策的二度刺激，房價脫離剛需階層的瘋狂都在積累泡沫，但唯一支撐的中國城市化率54%以及中國經濟仍然處於6.9%上下的中高速增長，泡沫與否，泡沫能否承受的問題將在未來愈發值得關注和警惕。