普高二第三冊歐洲補充資料~德國政府幫房租踩剎車 人民安心租一輩子

2017-12-19 17:21聯合報 記者李京倫╱

德國之聲報導，德國人擁有自住房產的比例在全歐洲最低，不過，很多德國人租房子住，也覺得舒適放心，這要歸功於法律對租戶權益的強大保障。

據統計，30-40歲的德國人購買住房的比例約10%。特別在巴伐利亞州、巴登符騰堡州和黑森州這些住房供不應求的地區，自有住房率更低。在大城市，自有住房的比例平均不到30%。

許多德國人得以在租住的房子裡安逸地生活，得益於法律對租戶更好的保護。這主要體現在：房東很難臨時終止租房合同，以及法律對房租和漲價幅度的限定。

通常，租房合同到期前，租賃雙方如果有一方要終止合同，須在合同到期前3個月通知對方。如果簽訂的合同有效期較長，比如五年、八年以上，那麼，須提前6個月及9個月通知對方。

在特殊的情況下，租戶可以以書面形式反對房東按期終止合同的要求，比如：懷孕中後期的女性，高齡老人，或者面臨無家可歸者。

如果在合同未到期以前，房東就想臨時終止合同，那通常只有在特定的情況下才行得通。比如：租客連續兩個月不交房租；抑或，租客沒有盡到責任，導致租賃財物受到嚴重損壞；或者是，租客頻繁破壞居住秩序，使得周圍住戶不得安寧；或者，租客在沒有徵得房東同意的情況下，就把租住空間或部分空間轉租給第三方。

公平起見，租客在特定的情況下，也能在合同到期前要求終止合同。比如，房間出現大範圍的嚴重霉菌，而且不是租客通風不當造成的，在這種情況下，由於對人的健康有顯著影響，租客可以要求提前終止合約。其它的情況還包括：鄰居噪音太大、嚴重擾民；房東對租客進行人身威脅或侮辱；居住條件受到嚴重影響，比如冬天暖器用不了，導致房間溫度無法忍受，或者夏天熱到極端的程度。

近些年來，由於德國房地產走熱，房租上升，德國政府2015年推出了「為房租踩剎車」的政策法規，以保障租戶的權益。各地市政部門制定本地的平均房租標準，這一標準是參考房屋所在地點、房屋面積、配備設施以及建造年份等得出的，而且定期更新。

房東有權把房租漲到高於當地平均標準，不過，至少要等到租戶入住15個月以後才能漲房租。此外，房東兩次漲價之間要間隔至少12個月。而在三年之內，漲房租的幅度不能超過20%。通常，房租不應超過當地的平均標準。

在德國租房屋，還有很多細節規範。比如，如果結婚，配偶搬進來一起住，無須徵得房東同意，房租的冷租（即不包括水電暖的部分）也不得漲價。又比如，合同期間，房東想來看看房子，必須徵得租戶的同意。

柏林的住宅大樓。美聯社