台商回流潮拉動 桃園人口大增2.3萬撐住房地產

徐珍翔2019-01-24
根據各都地政局遷入、遷出資料統計出淨遷入人口數據,東森房屋研究中心統計發現,近六年桃園市成為全台人口吸力最強的都會,最早北部房價偏高是主要推力,讓桃園不僅2015年衝上淨遷入3.67萬人,2016、2017年也達約3萬人的成長,2018年即便略低,也仍然有2.3萬人的水準,穩坐六都人口淨遷入冠軍寶座;桃園市中,去年又以中壢區淨遷入將近4900人最多,接著是桃園區的4542人、八德區3196人、龜山區2115人、楊梅區1925人。
台商回流潮,推升A7、中路重劃區、高鐵特定區房市交易
「過去因雙北房價高,桃園有地緣優勢、房價2字頭較雙北親民,在2014年正式升格直轄市後,人口流入開始增多,……」東森房屋研究中心經理于靜芳表示,桃園市近年機捷通車,加上當地政府近年推動社會福利、工業發展、招商,也對人口遷入有效果,持續吸引雙北市購屋民眾南移、中南部青年北漂族人口流入,在2015年淨遷入達到3.6萬人高峰,讓桃園淨遷入連6年稱霸全台,且平均年齡僅38.6歲,堪稱六都最年輕都會。
「裡面又以桃園區44萬人、中壢區41萬人最多,淨遷入人口量也最高,兩區去年房市交易量每月也有600到700棟水準,中壢區主要交易商圈在青埔高鐵特區、海華商圈,桃園區則集中在藝文特區、中路重劃區與大有、大業商圈,可見機捷、捷運綠線動工效益,確實有帶動沿線房市。」她說。
于靜芳進一步分析,隨著美中貿易戰升溫,台灣大型科技業產線自中國遷回台灣,桃園工業產值超過3兆元,又擁有航空城、亞洲矽谷發展等規劃,自然成為覓地熱門選項,「去年不少台商持續在桃園投資自用工業廠房及土地,尤其以電子業最多,如台達電以20.6億元購入中壢工業區內8千坪土地擴建廠房,廣達電腦投資42.8億元購入龜山區華亞科技園區1.1萬坪土地,……目前包括英業達、仁寶等公司也陸續宣布投資桃園,這股台商回流潮估計會持續帶來人口紅利遷入。」
「桃園不僅工業用地交易熱,去年各重劃區土地開發、推案量也出現熱潮。」根據最新實價登錄資料,她指出,桃園市2018年的「億元以上」土地交易達184件,其中龜山區、桃園區、中壢區共占115件最多,「最主要還是那邊有地有人,對於人力需求大的產業來說,具有吸引力。」
值得一提的是,在就業機會增加的情況下,桃園市住宅市場也受到拉動,于靜芳說,當地去年預售推案量達到4千戶,主要都是鎖定首購族、首換族,「其中,龜山A7重劃區、中路重劃區、高鐵特定區等三大重劃區都是交易熱區,產品以中小坪數為主,總價多落在500萬到800萬之間。」
近六年六都淨遷入人口。(製表/王子承


此外,台中市的成長趨勢也相當顯著,先在2015年達1.43萬人高峰,接著2016年站穩1.4萬人,2017年也有1.2萬人水準,去年淨遷入則將近1.13萬人;新北市過去因房價高漲,自2014年開始人口連年縮減,2015年甚至達縮減超出1萬人高峰,直到去年首度呈現正成長,淨遷入超過4千人;反觀台北市2013年、2014年人口仍呈現正成長,2015年開始人口不斷流出,且持續擴大縮減,2017年減少超過2萬人,去年也到達1.96萬人,成為六都人口縮減最多之地;高雄市去年縮減近2千人。
對此,于靜芳解讀,台中市在台74線快速道路通車、台中軟體園區進駐等建設議題,不僅吸引大量就業人口紅利,也是台商回流進駐重點都會,過去台中市2017年整體人口約278萬人,去年2018年不僅突破280萬人,更首度超越高雄市277萬人,其中以北屯區、太平區人口增加最多,光兩區就占全市淨遷入人口五成比例。
台北市人口流失最嚴重
「自住、首購客主要青睞重劃區,北屯區有廍子重劃區貢獻,光北屯區人口淨遷入3647人,占台中市全市淨遷入約三成,……太平區也有新光重劃區、太平產業園區話題,帶動淨遷入人口暴增2060人,且受惠人口紅利,周邊新建學校,更拉抬新案、中古屋行情,新案開價達2字頭,去年台中市交易量將近4萬棟,其中超過3千棟的有北屯區、西屯區、南屯區、太平區。」她補充。
至於新北市去年首度逆勢成長4千人,于靜芳表示,新北市政府拚青年宅政策、衝400萬人口大關,祭出入籍抽獎活動,加上淡水輕軌通車、環狀線開通在即,在自住客市場下,房價持續修正,中小坪數產品為銷售主流,板橋、中和、新莊為人口前三名,每月遷入數據都有800到1000人,是人口移入重鎮,「目前新店央北、土城暫緩、板橋北側、三重仁義重劃區及環狀線周邊房市熱,估計未來2到3年有機會推升人口淨遷入破萬。」
反觀高雄,她指出,去年整體淨遷入呈現縮減2千人,整體人口下修至277萬人,顯見北漂現象嚴重,雖九合一大選後變天,讓高雄去年12月整體看屋人潮、人氣大增不少,但進場仍是少數,近期房市交易量還未大幅成長,目前以鳳山、三民、楠梓區為主要熱區,「不過,高雄平均房價也多在1、2字頭,相對北部低,韓流喊拼經濟、觀光活水政策,今年上半年是不是能帶動當地觀光人潮,進而催生房市、店面交易,值得觀察。」
「台北的話,主要還是房價過高,雖然近年價格開始修正,但多數自住客還是往新北、桃園去,如果人口持續流失,在自住市場下,北市房價應該會持續修正,抗跌區域可能就價格持平,……沒有人就沒有量,價格自然會修正,只是視區域會微幅不同而已。」她說。

沒有留言:

張貼留言